19 lotes La María — plan y proyección
Del cierre de compra a la reventa. Corredor oriental de Villavicencio (vía Puerto López), vereda La Llanerita / Apiay. Mueve los supuestos y los cuatro escenarios se recalculan. Tus ajustes quedan guardados en este dispositivo.
Semáforo VERDE — se compra a ~$61k/m² útil frente a un mercado de $130k–$170k/m²
Inversión total
—
compra + costos de adquisición
Área aprovechable
—
de 23.429 m² totales
Piso · no perder
—
$/m² de equilibrio
Mercado (libre)
$130–170k
$/m² verificado en terreno
A cómo salió el metro cuadradoCompra de — sobre los 19 lotes
—
por m² útil · 15.590 m² aprovechables
—
por m² total · 23.429 m² de terreno
—
m² útil con costos de adquisición
—
del mercado útil (~$150k/m²)
01
Supuestos
edítalos — todo se recalcula
02
Cuatro escenarios
utilidad de caja · impuesto de reventa ≈ 0
03
De dónde salen los números
El piso “no perder”, explicado
Es el precio por m² al que los ingresos apenas cubren toda la inversión y los costos. Vender por debajo = pérdida. Hoy queda en:
—
por m² aprovechable — del piso del mercado ($130k).
El costo fiscal de escrituración (por avalúo, ~$3.007 MM) es tan alto que la ganancia ocasional queda en cero en todos los escenarios: la reventa prácticamente no paga impuesto, aunque la caja sí deje utilidad.
04
El mercado del sector
verificado en terreno · ago-2026
$130–170k
Lote libre — rango de cierre real en terreno
$118k
Lote 1.480 m² La Llanerita (grande → $/m² más bajo)
$150k
Lotes pequeños, condición similar (promedio observado)
$191–210k
Oferta en portales (Tarragona, Morichal) — por encima del cierre
Dónde caen nuestros precios frente al mercado ($/m²)
05
Cómo los vendemos
FASE 1 · 0–3 meses
Colocar los viables
Los 13 predios sin afectación (Lote 13 casi completo) se escrituran y salen a la venta de una vez. Recuperan toda la inversión con utilidad.
- Precio de salida $125k/m² (probable), tope $135k.
- Venta por lote individual, no en bloque.
- Producto: “lote campestre corredor oriental”.
- Canales: web + ML + portales + redes + valla en sitio.
FASE 2 · 3–12 meses
Liberar los afectados
Los 6 plenos afectados (P1, P2, P3, P10, P19 + el sustituto) se retienen y se tramitan.
- Determinantes ambientales actualizadas ante Cormacarena — el “Bosque de Galería” está desactualizado (coberturas 2018 = pastos).
- Conciliar áreas del levantamiento vs catastro.
- Al liberarse, se suman a la venta como upside.
FASE 3 · opcional
Valorizar antes de vender
El escenario base ya carga el presupuesto de obra ~$352 MM + 10%: vías, energía, aljibe, topografía, más imprevistos.
- Ajusta cada rubro arriba con tus cifras reales.
- La obra sube el $/m² de venta hacia el techo ($170k).
- Estructurar en SAS y tenencia > 2 años (ganancia ocasional 15%).
06
DOFA
Fortalezas
- Compra a ~$50k/m² útil = ~⅓ del mercado real.
- No se paga por lo no desarrollable (solo el área útil).
- 13 predios viables; Lote 13 casi todo aprovechable.
- 19 predios contiguos, un solo vendedor: bloque.
Oportunidades
- Posible liberar afectación (Bosque de Galería desactualizado).
- Reventa por lote a $130k–$170k/m².
- Demanda de lote campestre en el corredor oriental.
- Estructura SAS > 2 años = ganancia ocasional 15%.
Debilidades
- 6 predios plenos afectados: poco/nada aprovechable.
- P11/sustituto: conservación + franja hídrica.
- Notaría/registro se liquidan sobre el avalúo total.
- Desarrollar exige trámite ambiental + licencias (tiempo).
Amenazas
- Que Cormacarena no desvirtúe la afectación.
- Techo firme de mercado en $170k/m².
- Restricciones POT/POMCA y ronda hídrica.
- Predial futuro alto sobre la parte no productiva.
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Inventario · 19 predios
sombreados = se retienen (afectados)
| Predio | Matrícula | Estado | % aprov. | Área aprov. (m²) | Fase |
|---|
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Comisiones por lote
comisión mínima 5% · edita el valor de venta
Selecciona un lote y el área se completa sola; escribe el valor por m² y la comisión para ver cuánto vale y cuánto cuesta pagarle al vendedor. Abajo, el consolidado editable de los 19 (útiles y afectados).
Consolidado editable — valor de venta por m²
Cada lote trae un precio base ($/m²) editable — útiles al probable ($125k), afectados con descuento ($80k). Cámbialos: no todos se venden igual. El valor y la comisión (5%) se recalculan, con subtotales de útiles y afectados.
| Lote | Matrícula | Área (m²) | $/m² | Valor venta | Costo c/desarrollo | Comisión 5% | Utilidad |
|---|
Proyección general del negocio — escenario probable
Todo lo que va a entrar y salir: ventas, compra, escrituración, gestión, desarrollo, comisiones y publicidad. Al final, la utilidad con comisión al 5% y al 7%.
El valor del tiempo — 5% vs 7%
Pagar más comisión (7%) suele vender más rápido; el 5% puede tardar más. Estima los meses de venta en cada caso y el costo mensual de sostener los lotes, y el modelo compara cuál deja más al final.